FAQ om tvangsauktioner

Spørgsmål og svar om tvangsauktion

Ejendomsannoncen

Hvad er en rekvirent?

En kreditor, der begærer en ejendom på tvangsauktion da debitor ikke længere er betalingsdygtig,
kaldes i denne forbindelse for rekvirent. Rekvirenten vil som oftest være repræsenteret af
en advokat.
Advokaten vil stå for at udarbejde en salgsopstilling samt en beskrivelse af ejendommen.
Advokaten indrykker en annonce med beskrivelse af ejendommen, samt praktiske oplysninger
vedrørende tvangsauktionen, i Statstidende og i dagspressen.
Hos den fogedret hvor aktionen er annonceret til at finde sted, vil man kunne rekvirere
salgsopstilling samt diverse bilag vedrørende boligen.

Endvidere kan dette materiale ofte fåes ved henvendelse til advokaten eller her på
tvangsauktiondanmark.dk , hvor den nemt og gratis kan downloades.

Hvad indeholder en ejendomsannonce?

Ejendomsannoncen indeholder:

- Rekvirentens mere eller mindre detaljerede beskrivelse
af ejendommen med angivelse af type, m2, grundareal, antal rum
- Adresse
- Vurderingspris
- Oplysninger om rekvirent
- Kort med angivelse af beliggenhed
- Evt. billeder og plantegning
- Angivelse af den fogedret hvor auktionen afholdes samt tidspunkt for auktionen
- ID- og AS-nummer. ID er auktionens nummer i vores system,
AS-nummer er et nummer angivet af fogedretten

Hvordan byder jeg på ejendommen?

Kilde: domstol.dk

Tvangsauktioner er offentlige. Alle, der møder, kan byde på ejendommen. Kan du ikke selv
møde, kan du lade en advokat byde for dig. Du kan også give en skriftlig fuldmagt til en anden
person, der så kan byde for dig.
Man kan både byde som privatperson eller for et selskab.
Hvis man ønsker at afgive bud på en tvangsauktion skal man være opmærksom på følgende:
- navnet på den eller de bydende skal fremgå klart både med navn og adresse
- hvis man byder for andre end sig selv, skal man medbringe en skriftlig fuldmagt. Det skal klart
fremgå af fuldmagten, hvem man byder for, og hvilken auktion fuldmagten vedrører.
Såfremt den ikke er begrænset til et bestemt beløb, vil den blive betragtet som
beløbsmæssigt ubegrænset.
- hvis man byder for et selskab, skal man fremvise en tegningsudskrift fra
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Udskriften bør ikke være mere en 1 måned gammel.
Det skal fremgå af udskriften, at den bydende er tegningsberettiget.
I modsat fald kan den mødende byde i eget navn.

Man kan ikke byde skriftligt, hverken her fra tvangsauktiondanmark.dk, pr. mail, fax, sms
eller andre elektroniske medier, ligesom man ikke kan byde pr. telefon.

Hvorfor er der ingen salgsopstilling?

En salgsopstilling udarbejdes af rekvirenten/advokaten, og skal afleveres til den fogedret hvor tvangsauktionen afholdes.
Det er frivilligt for rekvirenten at lade salgsopstillingen være tilgængelig på internettet, og derfor
har ikke alle tvangsauktionsannoncer en vedhæftet salgsopstilling.
Er der ingen salgsopstilling, kan du kontakte rekvirenten eller pågældende fogedret.

Hvorfor har nogle annoncer billeder og plantegning når andre annoncer ikke har?

Det er frivilligt for rekvirenten at lade billeder af ejendommen være tilgængelig på internettet, og
derfor har ikke alle tvangsauktionsannoncer billeder.

I nogle tilfælde er der i tvangsauktionsannoncen angivet en dato for besigtigelse af ejendommen.
Er dette ikke tilfældet kan det som regel arrangeres ved henvendelse til rekvirenten.

Kan jeg dele annoncen på facebook?

Ja, det kan du. Når du har åbnet en tvangsauktionsannonce, finder du i øverste højre hjørne 4 ikoner.
Ønsker du at dele den på facebook klikker du blot på det blå ikon med det hvide f.

Kan jeg lave en nem genvej til annoncen på min computer?

Når du har åbnet en tvangsauktionsannonce, finder du i øverste højre hjørne 4 ikoner.
Ønsker du at tilføje annoncen til favoritter og dermed have nem adgang til annoncen igen, klikker
du blot på det orange ikon med den hvide stjerne. Nu er link´et til annoncen føjet til din liste over
favoritter i din browser.

Kan jeg sende annoncen til en ven?

Ja, det kan du. Når du har åbnet en tvangsauktionsannonce, finder du i øverste højre hjørne 4 ikoner.
Ønsker du at sende annoncen til en ven klikker du på kuverten, hvorefter dit mailsystem åbner
og du er klar til at sende en email med et link til tvangsauktionsannoncen.

Kan jeg udskrive annoncen?

Ja, det kan du. Når du har åbnet en tvangsauktionsannonce, finder du i øverste højre hjørne 4 ikoner.
Ønsker du at udskrive annoncen, klikker du blot på printer-ikonet.

Salgsopstillingen (købsnøglen)

Hvad er en salgsopstilling (købsnøgle)?

Af: advokat Bent-Ove Feldung

Købsnøglen er anderledes opbygget end en ejendomsmæglersalgsopstilling. Der vil dog typisk
være indeholdt de samme faktiske oplysninger om ejendommen. Dér, hvor købsnøglen klart
adskiller sig fra en salgsopstilling i fri handel, er en opgørelse af pant- og udlægshavernes krav.
Disse opgøres i den prioritetsstilling, som følger af tingbogen.

Hvordan læser jeg købsnøglen?

Af: advokat Bent-Ove Feldung

Der er fire kolonner i købsnøglen, og i den første kolonne er størrelsen af pant- og udlægshaverens samlede fordring opgjort. Såfremt kravet ikke kan overtages af en efterstående panthaver eller en liebhaver, opgøres det førnævnte beløb også i kolonne 4. Typisk vil der her være tale om pantebreve, der i henhold til deres indhold skal indfries, udlæg eller fordringer, sikret ved ejerpant.
Kolonne 2 indeholder det pantesikrede krav, opgjort som restgælden pr. auktionsdagen inkl. renter til denne dag. Kolonne 3 indeholder en opgørelse over restancer, inkassoomkostninger, morarenter m.v. Summen af kolonne 2 og 3 skal svare til det i kolonne 1 anførte beløb.

I tekstrubrikkerne under hæftelserne vil typisk være anført særlige vilkår for pantebrevene, herunder for eksempel indfrielse til overkurs, ejerskifteafdragsbetingelser og særlige indfrielsesvilkår i øvrigt.

En auktionskøber skal særligt være opmærksom på, at realkreditinstitutterne, selvom det ikke er sikkert, at auktionskøberen kan overtage lånet, lader fordringen opgøre i kolonne 1, 2 og 3, og således ikke i kolonne 4. Flere realkreditinstitutter praktiserer i øvrigt, at der ikke udstedes samtykkeerklæring – selvom auktionsvilkårene i øvrigt er opfyldt –, før der er sket indfrielse af lånet eller meddelt tilladelse til gældsovertagelse. Auktionskøber skal i øvrigt særligt være opmærksom på, at såfremt pantekreditor kun får delvis dækning, har pantekreditor valgfrihed for så vidt angår fordelingen mellem restancer og restgæld, og dette kan selvsagt have stor betydning, såfremt et lån kun kan indfries til overkurs.

Størstebeløb
Rekvirenten af tvangsauktionen opgør sine omkostninger som et såkaldt størstebeløb, der er anført under pkt. B i salgsopstillingen. Dette beløb er specificeret i litra a, b og c under B. Typisk skal størstebeløbet betales kontant inden fire uger efter auktionen, men er der for eksempel deposita/forudbetalt leje, der vedrører en udlejet ejendom, skal disse beløb blot tilsvares overfor lejerne i en fraflytningssituation, og således ikke betales til rekvirenten. Under størstebeløbet er i øvrigt medtaget mødesalærer til pant- og udlægshaveres repræsentanter, skyldige skatter og afgifter og anden fortrinsberettiget gæld til det offentlige eller ejendommens brandforsikringsselskab.

Der erindres om, at der fra og med 1. januar 2011 pålægges moms på administrationssalærer, herunder panthaveradministration m.v., og videre beregnes der moms ved auktionssalg af ubebyggede grunde fra samme dato. Det er indtil videre uafklaret, hvorledes der skal forholdes med beregningen af størstebeløbet, og der skal tages højde for momspligten, idet denne vil afhænge af, om det er en ufyldestgjort panthaver eller en liebhaver, der overtager ejendommen.

Søgning på tvangsauktiondanmark.dk

Byer eller retskredse

Alle søgninger på tadk.dk begynder med at definere det geografiske område man vil søge i.
Er du ikke sikker på i hvilken region en given ejendom ligger, klikker du blot "Vælg alle".
Når du har valgt den eller de region(er) du ønsker at se tvangsauktioner i, kan du
til højre for landkortet vælge om du vil se auktioner i alle byer/retskredse, eller i en eller flere
byer/retskredse. Hvis du ønsker at se auktioner i alle byer og retskredse i den eller de region(er)
du har valgt, behøver du ikke at definere dem alle, men blot gå til knappen "Vis på kort" eller
"Vis som liste". Du vil nu se alle kommende auktioner i de(n) pågældende region(er)

Ved valg af en by, kan du se de ejendomme i pågældende by, der skal på auktion i
nærmeste fremtid.
Ved valg af en retskreds, kan du se de ejendomme i pågældende retskreds, der skal på auktion i
nærmeste fremtid.
En retskreds har een fogedret, som dækker et større geografisk område, og dermed flere byer.

For både byer og retskredse gælder det, at du kan vælge en eller flere byer/retskredse.
Du vil blive præsenteret for auktioner i den/de byer/retskredse du har valgt.

Ikonerne på listen og i annoncen

Af hensyn til brugerens overblik, bestræber vi os på at tilføje så meget data som muligt
vha. ikonerne, som ses ved listevisningen og i den enkelte annonce.

For at det i videst muligt omfang ligner det man kender fra annoncer for alm. boligsalg, tager vi
udgangspunkt i data fra BBR-meddelelsen i det omfang det er til rådighed.
Alle data er ikke altid tilgængelige, da ejendomsbeskrivelsen kommer fra Statstidende, som
ikke er ansvarlig for indholdet i annoncen.

Ejendomstype:
Villa, erhvervsejendom, udlejningsejendom, fritidsbolig etc.

Beboelsesareal:
Antal m2 godkendt til beboelse. Disse m2 inkluderer badeværelse, køkken og andre rum
på etager beregnet til beboelse. I dette areal er ikke inkluderet kælder og loftrum, som
ikke er godkendt til beboelse. I etagebyggeri inkluderes dog boligens del i repos, evt. altan
og kælderrum.

Erhvervsareal:
Areal godkendt til erhverv. For landbrug er dette typisk stalde og bygninger til produktion.

Grundareal:
Her er tale om det tinglyst grundareal inklusive evt. vej.

Byggeår:
Det år ejendommen er opført.
Vær opmærksom på, at mange ældre ejendomme på et tidspunkt har gennemgået en
mere eller mindre omfattende renovering. Dette vil være nævnt i ejendomsannoncen.

Antal rum:
Det antal rum der er godkendt til beboelse: Stue/opholdsrum, soveværelser inkl. kamre.
Antallet af rum inkluderer ikke loftrum, disponible rum i kælder, køkken, entré,
badeværelse, toilet og andre større eller mindre rum, som ikke er godkendt til beboelse.

Antal niveauer:
Ejendommens antal niveauer godkendt til beboelse. Inkluderer således ikke lofter og kældre,
som ikke er godkendt til beboelse. Dvs. at en villa med stueetage og første sal, udover disse
to niveauer godkendt til beboelse, ydermere kan have kælder og loft.

Etage:
Ses mest ved lejligheder, og angiver den etage lejligheden ligger på.

Regionvalg

Brug kortet til at vælge den eller de region(er) hvor du ønsker at lede efter ejendomme
på tvangsauktion. Du kan, men behøver ikke vælge andre søgekriterier end region(er).

Søgning med ID og sagsnummer

Kender du ID eller sags-nummer på en tvangsauktion:
Klik på den region ejendommen ligger i, eller hvis ikke du ved hvilken region, klik "Vælg alle".
Under "ID og sags-nummer" taster du ID eller sags-nummeret (SA-.....) på den tvangsauktion du søger.
Tryk "enter" og vælg om du vil se sagen på et kort eller på liste.
Det er ikke nødvendigt at kende adressen eller byen. Kender du ikke regionen klikker du
blot på "Vælg alle regioner".

Udvidet søgning

Under udvidet søgning har du mulighed for at definere flere søgekriterier.
Det er bl.a. muligt at søge på et specifikt vejnavn, boligareal og grundareal i
forskellige intervaller, det antal niveauer ejendommen er fordelt på
og ejendomme/boliger beliggende på en bestemt etage.
Vær opmærksom på at antal rum og niveauer ikke altid umiddelbart
fremgår af tvangsauktionsannoncen, hvorfor søgninger alene på disse to
søgekriterier ikke altid vil give et retvisende resultat.

Vis søgeresultat på KORT

På forsiden kan du klikke på en eller flere regioner i landet.
Du kan uden at angive yderligere søgekriterier, bede om at få vist et kort over det eller de område(r)
som du har klikket på. Nederst til højre beder du om at få vist på kort.
Knappenåle på kortet viser hvor de ejendomme ligger, der er annonceret tvangsauktion over.
Ønsker du at se tvangsauktioner på kort i hele landet, kan du i boksen "Auktioner lige nu"
klikke på "Vis alle: På kort"
Er der tale om et større område, kan knappenålene stå meget oven i hinanden.
Zoom ind, og du vil hurtigt kunne se præcis hvor de enkelte ejendomme ligger.
Klik på en knappenål, og du får angivet ejendommens adresse og tid og sted for auktionen.
Her har du også mulighed for at gå direkte til den pågældende ejendoms tvangsauktionsannonce.

Vis søgeresultat på LISTE

På forsiden kan du, ved at klikke på kortet, vælge en eller flere regioner i landet.
Du kan, uden at angive yderligere søgekriterier, nederst til højre bede om at få vist
en liste over de annoncerede auktioner i det eller de område(r) du har valgt, ved at klikke
på "Vis på liste". Listen viser auktioner, i det eller de områder du har defineret, i alfabetisk
rækkefølge efter bynavn.

På listen kan du for hver ejendom se:
- ID- og AS-nummer. ID er auktionens nummer i vores system,
AS-nummer er et nummer angivet af fogedretten
- Ejendomsværdien ved seneste vurdering
- Ejendommens adresse
- Ejendomstypen og ikoner for m2 og lign.
- Tidspunkt for auktionen
- Navn og adresse på den fogedret hvor auktionen afholdes
- Salgsopstilling som PDF til gratis download, i det omfang rekvirenten
har stillet den til rådighed på tvangsauktiondanmark.dk

Tvangsauktionen

Kan jeg få professionel hjælp til min første tvangsauktion?

TvangsauktionDanmark.dk udbyder i samarbejde med Danske BOLIGadvokater
orienteringsmøder


Hos din lokale Danske BOLIGadvokat, kan du få et indledende orienteringsmøde
af ca. 1 times varighed til en fast pris, som aftales inden mødet.
På mødet vil de forskellige aspekter af det at købe en ejendom på tvangsauktion vil
blive gennemgået. Du kan medbringe en konkret auktionssag, som kan være
udgangspunkt for orienteringsmødet. Hvis du ønsker det, kan du herefter indgå aftale
med BOLIGadvokaten om at rådgive dig om en konkret tvangsauktion, være med
på auktionen og efterfølgende udarbejde skøde, hvis du ender som højestbydende.

Du kan finde de medlemmer af Danske BOLIGadvokater som tilbyder ovennævnte orienteringsmøde HER

Vi bestræber os på at hjælpe så godt vi kan her på siden. Vores kilder i denne sektion, FAQ,
og i "Vejledning og ordforklaring", er jurister der håndterer tvangsauktioner, eller de domstole
hvor tvangsauktionerne afvikles.
Læs godt på den information og de vejledninger du finder her, men tal også selv med en advokat.
Der er sider af denne form for ejendomshandel man skal være meget opmærksom på,
men kan man blive "holdt i hånden" det første stykke, er der afgjort gode handler at lave.

Ofte stillede spørgsmål

Fra Retten i Hillerød:

Vær opmærksom på at nedenstående ikke er en landsdækkende vejledning,
men vejledning udarbejdet af, og benyttet ved Retten i Hillerød.
Der vil ofte være fælles træk, men praksis ændrer sig over tid, også i Hillerød, så
undersøg altid praksis i den ret, hvor du påtænker at deltage i en tvangsauktion.


1. Er der mulighed for at besigtige en ejendom inden tvangsauktionen?

Ja. Man skal henvende sig til den advokat, som repræsenterer
rekvirenten af auktionen.

2. Hvad skal man have med som sikkerhed for at få lov til at byde på
en auktion?


Minimum 30.000 kr. i rede penge, en banknoteret check eller en skriftlig
indeståelse fra en advokat. Det anbefales at kontakte rekvirentens advokat
for at få et mere præcist svar om det faktiske kapitalbehov.

3. Hvad skal man have med, hvis man på en auktion vil byde på
andres vegne?


Ved bud på vegne af andre personer skal man medbringe en skriftlig fuldmagt.
Ved bud på vegne af et selskab, skal man medbringe fuldmagt fra den
tegningsberettigede og en højst en måned gammel udskrift fra Erhvervs-
og Selskabsstyrelsen.

4. Skal man stille fuld sikkerhed straks, hvis man bliver
højestbydende på en auktion?


Nej, man bliver afkrævet minimum 25.000 kr. i kontanter under
auktionsmødet og får sædvanligvis en frist på en uge til at stille den fulde
sikkerhed over for fogedretten, typisk ved en bankgaranti.

5. Kan man som auktionskøber undgå at stille den fulde sikkerhed
ved at aflevere de samtykkeerklæringer (betalingskvitteringer), som
man har fået inden fristen?


Nej – med mindre man er i stand til at aflevere samtlige samtykkeerklæringer
inden fristudløb.

6. Hvornår kan en stillet sikkerhed frigives?

Når fogedretten har modtaget de originale samtykkerklæringer fra alle
berettigede på auktionen, dvs pant- og udlægshavere, kommunen og oftest
også ejendommens brandforsikringsselskab.

7. Hvornår skal ejeren af en ejendom solgt på tvangsauktion flytte ud?

Når der er givet endeligt hammerslag til en køber, skal den tidligere ejer flytte?


Hvis ejeren ikke flytter frivilligt efter skriftligt påkrav herom, vil køberen
kunne anmode fogedretten om bistand til at udsætte den tidligere ejer.

8. Hvordan får man som auktionskøber skøde på ejendommen?

Man sender et brev til fogedretten med anmodning om udstedelse af
auktionsskøde bilagt de originale samtykkerklæringer, en udskrift af
auktionsbogen samt evt. et transportskøde, hvis man efter auktionen har
videresolgt ejendommen. Udstedelse af auktionsskøde er gratis. Man skal
selv sørge for tinglysning af auktionsskødet på www.tinglysning.dk

Se flere vejledninger fra Retten i Hillerød

Auktioner lige nu

Der er 0 ejendomme
på auktion i Danmark lige nu


Vis alle: Som liste På kort